相続対策として不動産管理会社（以下、「管理会社」とする）を設立する、という話をお聴きになられる方も多いかと思います。

日本人が所有する財産の半分以上が不動産とのデータがあるため、私も管理会社を設立して相続対策に活用することが不可欠だと考えます。

また、この対策は不動産収入の分散による毎年の所得税対策としても活用できますので、相続対策及び所得税対策として長期的に大きな効果をあげることができます。

管理会社の形態は、

1. 管理料徴収方式
2. 転貸方式
3. 不動産所有方式

の３つあります。

1.管理料徴収方式

管理会社に管理業務を委託して管理料を支払う方式です。
この場合、不動産の所有も賃貸契約も個人オーナーです。

2.転貸方式

サブリース方式とも呼ばれる形態で個人オーナーが管理会社に不動産を一括で貸付し、管理会社が第三者へ賃貸する方式です。
この場合、不動産の所有は個人オーナーで、第三者との賃貸契約は管理会社が行います。

3.不動産所有方式

個人オーナー所有の不動産を管理会社へ売却し、管理会社が不動産を所有し管理運営を行う方式です。この場合、不動産の所有は管理会社で、第三者との賃貸契約も管理会社が行います。

最も相続対策として効果が高いのは、3の不動産所有方式です。実務的にみると個人オーナーが所有する不動産に対しての借入金が残っているなどの理由から、管理会社にその不動産を売却できない場合もありますので、管理会社が所有していない不動産については1の管理料徴収方式や2の転貸方式を併用して対策をすることが多くなっています。

より相続対策を意識するのであれば、管理会社の出資者をオーナー及び配偶者ではなく、子などがなるべきです。
また、上記3の場合は、子などに対して特に多くの給与を支払うことができるため、納税資金の準備に役立てることができます。

不動産管理会社を設立し適切に運営すれば、ある意味、生前贈与と同じ効果を得ることができるのです。

管理会社設立に関して、

• 法人設立費用
• 赤字でも地方税の均等割がある
• 法人税申告のための税理士報酬

などコストもかかりますので、まずはどれくらい節税できるのかをシミュレーションし、ぜひ活用してみてください。

【御礼とご報告】
日頃多くの方々にご拝読いただきまして誠にありがとうございます。
昨年から毎月連載していた当コーナーですが、ご拝読いただいている皆さま方に、更なる興味深い情報をご提供できるように努めて参りたいと思いますので、以降掲載の期間を3ヶ月程頂戴したく存じます。今後とも株式会社K-PLUSをどうぞ宜しくお願い致します。